債權物權化

債權物權化
庭長湯文章／記者蘇紘慶整理
一、案例：
小明與小華共有A土地一筆，小明已在A地上建造房屋一棟，小華後來向法院訴請分割共有物，訴訟進行中，小明與小華達成協議，小明願把B地之持分與小華在A地的持分互易，並簽訂土地互易協議書，小華的女兒小惠更在互易協議書上之見證人位置簽名。判決結果小明的房屋有一部分占用小華所分得之持分。後來，小華將所取得之A地持分，賣給女兒小惠，並已辦妥所有權移轉登記。小惠乃以A地土地所有權人之地位，依民法第七百六十七條之規定，訴請小明拆屋還地。這個訴訟有無理由？
二、解析：
本件的主要爭點在於小明與小華間的土地互易使用契約，可否對抗小惠？由於互易契約乃係債權契約，基於債之相對性，僅能在系爭互易契約之當事人即小明與小華間發生效力。對於受讓土地所有權之小惠而言，原則上不會受到互易契約之拘束。因此，小惠既然已經從小華處受讓土地所有權，又不受互易契約之拘束，小明即屬於無權占有人，小惠依據民法第七百六十七條之規定請求小明拆除屋還地，應屬有理由。但是小惠明明知道有互易契約存在，仍然買受系爭土地，如仍得以所有權人之地位，訴請拆屋還地，是否公平？
最高法院九十五年度第十六次民事庭會議認為：「按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力。丙買受系爭房屋，並不當然繼受其前手與系爭土地所有人間之使用借貸關係，原則上不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利。惟於具體個案，尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求。」換言之，如權利人濫用行使權利或違反誠信原則時，原契約當事人仍得執原契約對抗受讓土地之第三人。此種見解從大法官釋字第三四九號解釋理由書：「民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。故動產以交付為公示方法，不動產以登記為公示方法，而以之作為權利取得喪失、變更之要件，以保護善意第三人。如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例，認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，上述判例在此範圍內，嗣後應不再援用。」最高法院九十七年度台上字第一七二九號判決：「按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果，觀之民法第四百二十五條第一項規定：「出租人於『租賃物交付後，承租人占有中』，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，特揭櫫「租賃物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字，並參照司法院釋字第三四九號解釋文、理由書暨協同意見書、部分不同意書、不同意見書及本院四十八年台上字第一○六五號判例意旨自明。」
債權契約原本僅具有相對性，不會對於第三人發生效力，然而實務見解，已慢慢有條件承認債權契約具有物權化之效力。尤其在買賣契約已辦理預告登記；民法第四百二十五條所定之「租賃契約債權物權化」，承租人已占有租賃標的；「分管契約之債權物權化」，受讓人已「知悉」分管契約存在等情形，都認為債權契約有物權化之效力。所以，無論基準法律關係為使用借貸、互易、租賃、買賣、分管契約等等，如果有公示方法存在，即可能會被認為該債權契約具有物權化之效果。