物之瑕疵擔保責任

物之瑕疵擔保責任

　　記者蘇紘慶/報導
　　一、案例：
　　小明要買房子，遂委託仲介公司尋找適宜的房子。適有小華要賣房子，透過仲介公司搓合，小明也到小華的房子看了幾次，覺得很滿意，雙方終於簽定買賣契約，契約上明訂「依現況交屋」。小明搬進去住，不到半年，每逢下雨，房子就嚴重漏水。小明要小華賠償損失，小華表示當初已經講好「依現況交屋」，且伊也不知道房子有漏水問題，拒絕賠償。小明乃向法院提起訴訟，請求小華賠償，有無理由？
　　二、解析：
　　本件所涉及的是物之瑕疵擔保責任的問題。瑕疵擔保責任為法定責任，不論出賣人有無故意或過失，一有瑕疵發生且符合法定要件，出賣人即應負責。而物之瑕疵擔保責任的要件為：
　　（一）須有物之瑕疵
　　所謂「物之瑕疵」，乃指存在於物之缺點。按通常交易觀念，抑或依當事人之意思，認為被指向之物應具備之價值、效用或品質，而卻不具備者，即可謂之「物有瑕疵」（73年度台上字第1173號判決）。
　　（二）須物之瑕疵於危險移轉時存在
　　民法第354條第1項規定有「依第373條之規定，危險移轉於買受人時」之文字，故物之瑕疵責任之成立須於危險移轉時存在有物之瑕疵，出賣人始負擔物之瑕疵擔保責任。」而民法第373條規定「買賣標的物之利益及危險，自交付時起均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」可知本條係採「交付主義」，故危險移轉時點於當事人未約定時以交付時為準，但當事人若有另行約定者則依其約定。又危險移轉前瑕疵已經存在者，買受人得否於危險移轉前主張瑕疵擔保責任？學者採肯定說，認為除可避免損害擴大外，亦可避免買受人早已明知有瑕疵卻仍必須等到危險移轉時始可主張物之瑕疵擔保責任之奇特現象。實務見解亦同（最高法院89年度台上字第1085號判決參照）。
　　（三）須買受人善意並無重大過失
　　由民法第355條第1項規定「買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」可知物之瑕疵擔保責任須以買賣契約成立時買受人之善意為要件，故如買受人於契約成立時不知，嗣後知之者，出賣人仍不能免除物之瑕疵擔保責任。又所謂重大過失，係指顯然欠缺普通人之注意，於稍加注意便可知物有瑕疵，而竟怠於注意，即為有重大過失，於此情形出賣人不負瑕疵擔保責任，但出賣人如特別保證其無瑕疵或縱未保證而出賣人故意不告知瑕疵者，買受人縱有重大過失而不知，出賣人仍須負責。
　　（四）須買受人為檢查之通知
　　民法第356條第1項規定「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。」所謂通知，係以將受領物有瑕疵之事實具體指明瑕疵所在並通知於出賣人為已足，其方法以口頭或書面均無不可，通知之性質應為觀念通知並非意思表示，買受人怠於通知者，除依通常檢查不能發現之瑕疵外，視為承認其所受領之物。買受人有無踐行檢查通知程序及有無將瑕疵通知出賣人，僅在認定買受人是否具行使物之瑕疵擔保責任之要件，若未踐行此檢查通知程序，於所給付之物確有瑕疵時，應不影響買受人對出賣人主張權利而要求出賣人負債務不履行責任。蓋後者乃是過失責任之當然結果，與法定無過失之物之瑕疵擔保責任不同。而不能即知之瑕疵至日後發見者，應即通知出賣人，若怠於通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條第3項定有明文。而所謂之「日後發見」有無期間之限制，有認為因民法第356條對因物有瑕疵而得解除契約或請求減少價金者，其行使期間已限制為自物交付後6個月，則本條之瑕疵發見期間自不得逾6個月為妥。而通知義務之免除，民法第357條規定「前條情形，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之。」故買受人就其所受領之物雖有檢查通知義務，但出賣人故意不告知瑕疵者，不論買受人是否為檢查通知，出賣人均應負物之瑕疵擔保責任。
　　綜上所述，出賣人縱使不知出賣之物有瑕疵，若符合物之瑕疵擔保責任之要件，仍要負責。本件小華縱使不知出賣之房屋有漏水之情，且雙方買賣契約雖簽訂有「依現況交屋」，亦不能免責。